Wohnungskauf - ist das bereits ein "Vertrag" oder nicht?

    • Wohnungskauf - ist das bereits ein "Vertrag" oder nicht?

      Das hier ist zwar nicht genau das richtige Forum für so eine Frage aber ich weiß auch, dass es hier einige juristisch beschlagene Personen unter Euch gibt die sich mit Vertragsrecht auskennen. Deshalb versuche ich`s trotzdem mal im OT Bereich:


      "A" ist seit gut einem Jahr auf der Suche nach einer geeigneten Eigentumswohnung zum Kauf.
      "A" hat bisher viel hunderte online Anzeigen gesichtet, studiert, ausgewertet, sortiert, verworfen, in Betracht gezogen u. hat bereits auch eine ganze Menge Wohnungen in Natura besichtigt.

      Es waren ein paar ganz passable darunter aber so ganz hat`s irgendwie nie gepasst.
      Es gibt dabei immerhin eine ganze Menge Kriterien die passen müssen (Region, Lage, Grösse, Aufteilung, Zustand, Preis, Nebenkosten, anstehende Reparaturen, etc. etc.).
      Das ist schon etwas schwieriger u. aufwändiger, als ein paar passende Badelatschen bei ebay zu suchen, zu finden u. zu kaufen (wobei schon das bei dem Saftladen nicht ohne ist). ;)


      Jetzt hat "A" eine Wohnung gesichtet, wo er schon beim Lesen der online Anzeige das Gefühl hatte, "das isses" bzw. DAS könnte es sein.

      Er hat also nicht lange gezögert u. den vermittelnden Makler sofort kontaktiert.
      Die kurz darauf erfolgte Besichtigung mit diesem, hat die Erwartungen von "A" in vollem Umfang bestätigt.
      "A" war laut dem Makler auch der Erste, der die Wohnung besichtigte.

      Aus vorangegangen Erfahrungen gelernt (man muss sich im Fall der Fälle schnell entscheiden können), hatte "A" sich schon im Vorfeld genauestens überlegt, was er machen würde, wenn die Wohnung nach der Besichtigung, seinen Vorstellungen immer noch entsprechen würde.
      Er hat dem Makler deshalb unmittelbar nach der Besichtigung unmissverständlich, ein eindeutiges Kaufangebot gemacht u. einem konkreten Preis genannt.
      Der Makler sagte, er würde den/die Eigentümer kontaktieren, das Angebot unterbreiten und "A" dann das Ergebnis mitteilen.

      Am darauffolgenden Tag erhielt "A" eine Email vom Makler: "der Eigentümer hat mir soeben mitgeteilt, dass er mir Ihren Angebot von xxx € einverstanden ist."

      Prima, grosse Freude bei "A", es hat endlich geklappt.
      Leider zieht sich die weitere Abwicklung seit nun fast 3 Wo. hin, aus Gründen die "A" absolut nicht zu vertreten hat (es fehlen wichtige Unterlagen bzw. Dokumente die sich eigentl. im Besitz der VK befinden bzw. die der Makler haben müsste u. die für "A" unverzichtbar sind, um den notariellen Kaufvertrag unterschreiben zu können).



      "A" bekommt aufgrund der immer spärlicher werdenden Kommunikation mit dem Makler (ruft nicht zurück, antwortet auf Fragen per Email entweder nur spärlich u. unkonkret bis ausweichend, oder "vergisst" Teile der Fragen zu beantworten oder antwortet gar nicht), langsam immer mehr das Gefühl, dass man ihn evtl. nur hinhalten will.
      Möglicherweise aus dem Grund um die Wohnung weiterhin anzubieten u. damit zwischenzeitl. evtl. einen "pflegeleichteren" Interessenten/Käufer zu finden, der weniger "anspruchsvoll" ist u. dem der Umstand mit den fehlenden Dokumenten, entweder nicht bewusst ist oder vielleicht denkt "das kriegen wir schon irgendwie, nachher" oder dem das gar egal ist.


      Meine Frage:
      Mir ist klar, dass der Kauf einer Immobilie, erst mit den Unterschriften beider Parteien unter einem notariellen beglaubtigen Kaufvertrag endgültig rechtskräftig ist.

      So wie ich das aber sehe (als juristischer Laie), exisitiert mit der Abgabe eines konkreten Angebotes durch "A" und dessen Annahme durch die/den VK, bereits eine Art "Vertrag" oder "Vorvertrag" (in diesem Fall sogar schriftlich, wenn auch "nur" per Email vorliegend, siehe oben), den man m.E. nicht so ohne Weiteres übergehen kann.

      Wie seht Ihr das?
      Ist das bereits ein "Vertrag" und ggf. was ist der für "A", für den Fall "wert", falls Makler/Eigentümer tatsächl. mit dem Gedanken spielen sollten, die Wohnung auch anderweitig verkaufen zu wollen?
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    • Bei immo und Grundstückskäufen kommt es M.A. Erst zum Rechtsgültigen Kauf, wenn A im Grundbuch eingetragen ist.

      Alles ändere vorher is nicht mehr.

      Wurde schon notariell etwas festgehalten?
      "The nice thing about Windows is, it doesn’t just crash, it displays a dialog box and lets you press “OK” first."
      Rich Edmonds UK Editor wpcentral
    • Soweit ich weiss sind alle Absprachen erstmal nicht verbindlich. Erst mit Notar wird es rechtsgültig.
      (So war es bei meiner Eigentumswohnung)

      Ich habe alledings zur Sicherheit nochmal gesucht:

      notar-pelke.de/Immobilienrecht.html
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    • Im Moment könnt ihr beide stumpf sagen, "ich hab es mir anders überlegt".

      Ist die Wohnung noch vom Eigentümer bewohnt? Sucht er vielleicht jetzt seinerseits nach einer Bleibe?
      Es handelt sich zwar nur um eine Formalie, aber häufig muss die Hausverwaltung dem Verkauf auch zustimmen.

      3 Wochen, bis das alles über die Bühne ist, bewegt sich jedenfalls auch bei Leerstand noch im grünen Bereich.


      Als Käufer solltest du übrigens möglichst durchsetzen, dass du den Notar stellst.
    • Aus diesem Kaufvertragsentwurf kann Dein Freund keinerlei Ansprüche ableiten. Wenn der derzeitige Eigentümer lustig ist, kann er sie an jedweden anderen Interessenten verkaufen.
      Was mich aber interessieren würde sind die fehlenden Unterlagen.
      Dein Freund benötigt erstmal einen unbeglaubigten Grundbuchauszug. Erhält der Eigentümer innerhalb weniger Minuten für 2 Euro auf dem Grundbuchamt. Sehr wichtig ist die Teilungserklärung. Diese kann man problemlos von der Hausverwaltung erhalten, genau wie die Baubeschreibung, die letzten Eigentümer-Protokolle und die letzten NK-Abrechnungen. Es gibt also keinen Grund wegen fehlender Unterlagen einen Notartermin zu verzögern.
      Weshalb wendet sich Dein Freund nicht direkt an den Eigentümer. Die Makler kannste nämliche größtenteils in der Pfeife rauchen.
      Wenn es schon einen Vertragsentwurf vom Notar gibt (den der Eigentümer ja auch erhalten hat), würde ich an Stelle deines Freundes einen festen Termin mit dem Notar vereinbaren und diesen Termin dem Eigentümer mitteilen. Dann wird er sehen, wie der Eigentümer reagiert. Hat er Interesse zu verkaufen wird er den Termin wahrnehmen.
      Gib mal Laut, wie sich die Sache entwickelt.
    • *alte_eule* schrieb:

      Ist die Wohnung noch vom Eigentümer bewohnt? Sucht er vielleicht jetzt seinerseits nach einer Bleibe?
      Es handelt sich zwar nur um eine Formalie, aber häufig muss die Hausverwaltung dem Verkauf auch zustimmen.

      3 Wochen, bis das alles über die Bühne ist, bewegt sich jedenfalls auch bei Leerstand noch im grünen Bereich.


      Als Käufer solltest du übrigens möglichst durchsetzen, dass du den Notar stellst.
      Wohnung steht leer.
      Hausverwaltung muss in dem Fall nicht zustimmen.
      Ich weiß dass der Käufer den Notar wählen kann (er zahlt in ja schließlich auch). Das hätte aber nicht Priorität.
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    • rapina schrieb:


      Dein Freund benötigt erstmal einen unbeglaubigten Grundbuchauszug.
      Bei berechtigten Interesse kann der Käufer es auch anfordern. Ich hatte damals schriftliche Genehmigung des Verkäufers gebraucht.

      rapina schrieb:


      Sehr wichtig ist die Teilungserklärung.
      - Energieausweiß
      - Wenn es sich um WEG (Wohneigentümergemeinschaft) handelt, dann von Verwalter die Protokolle der Sitzungen anfordern
      - Bei WEG auch nach evtl vergangenen und laufenden Rechtsstreitigkeiten fragen
      - Nach privaten WEG Verträgen untereinander fragen (Das skurilste was ich gehört habe, dass sich WEG ein Kellerrauch zu einem
      Gemeinschaftsraum eingetragen hat)

      *alte_eule* schrieb:


      Als Käufer solltest du übrigens möglichst durchsetzen, dass du den Notar stellst.
      Dazu würde ich auch sehr dringend raten. Mich hat meine Unwissenheit damals (VK hat den Notar ausgesucht)
      eine Beratung bei RA gekostet.
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    • rapina schrieb:

      werv, ich habe geschrieben, dass der Eigentümer diesen Grundbuchauszug erhält und nicht der Interessent. Die Verzögerung wird doch mit fehlenden Unterlagen begründet.
      Deswegen hatte ich nochmal editiert (bei 1. lesen missverstanden - sorry). Ich musste mich um
      den Grundbuchauszug selbst kümmern. VK ist nicht verpflichtet ein zur Verfügung zu stellen.
      Will man also noch vor dem Notartermin so etwas haben dann muss man in meisten Fällen selbst ran
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    • *alte_eule* schrieb:



      Ist die Wohnung noch vom Eigentümer bewohnt?

      @ iiiihhBääähh: Weiss du etwas darüber ? Oder gibt es sogar Mieter ?
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    • rapina schrieb:

      Was mich aber interessieren würde sind die fehlenden Unterlagen.
      Dein Freund benötigt erstmal einen unbeglaubigten Grundbuchauszug. Erhält der Eigentümer innerhalb weniger Minuten für 2 Euro auf dem Grundbuchamt. Sehr wichtig ist die Teilungserklärung. Diese kann man problemlos von der Hausverwaltung erhalten, genau wie die Baubeschreibung, die letzten Eigentümer-Protokolle und die letzten NK-Abrechnungen. Es gibt also keinen Grund wegen fehlender Unterlagen einen Notartermin zu verzögern.
      Protokolle der Eigentümerversammlungen der vergangenen Jahre liegen vor, alles okay.
      Ditto bezügl. Nebenkostenabrechnungen der Hausverwaltung, alles okay.

      Teilungserklärung. Hier hakt es. Sie ist nicht komplett. Nur der schriftl. Teil ist vorhanden. Es fehlt der komplette Aufteilungsplan (der ist Teil der Teilungserklärung).
      Der Makler hatte nur einen simplen Grundriss, eine Kopie ohne Maßangaben, z.T. mit per Hand "eingemalten" Flächenangaben.

      "A" hatte die Pläne bei der Hausverwaltung angefragt (der Makler war dazu selbst anscheinend zu faul oder nicht imstande).
      Diese hatte sogar einen besseren Plan (mit Maßangaben). Allerdings nur vom Geschoss in dem sich die Wohnung befindet, nicht vom Kellergeschoss (Abstellraum) u. auch nicht von der Tiefgarage (Stellplatz). Problem ist, dieser Plan stimmt mit der Wohnung so wie sie ist nicht überein. Im Plan fehlt eine Dachgaube die in der Wohnung vorhanden ist.
      Ausserdem wurde die Aufteilung der Wohnung geändert, was aber kein Problem darstellt, da diese Änderung keine tragenden Wände betreffen u. damit auch kein Gemeinschaftseigentum. Das ist bei der Gaube definitiv anders.



      rapina schrieb:

      Weshalb wendet sich Dein Freund nicht direkt an den Eigentümer.
      Wollte dem Makler nicht das Gefühl geben, ihn evtl. "umgehen" zu wollen. Aber ja gute Frage, dazu wir es langsam Zeit.

      rapina schrieb:

      Die Makler kannste nämliche größtenteils in der Pfeife rauchen.
      Den Eindruck habe ich allerdings auch.

      rapina schrieb:

      Wenn es schon einen Vertragsentwurf vom Notar gibt (den der Eigentümer ja auch erhalten hat), würde ich an Stelle deines Freundes einen festen Termin mit dem Notar vereinbaren und diesen Termin dem Eigentümer mitteilen. Dann wird er sehen, wie der Eigentümer reagiert. Hat er Interesse zu verkaufen wird er den Termin wahrnehmen.
      Das Problem ist, dass die Teilungserklärung nicht komplett ist bzw. die Pläne nicht vorliegen. Die Teilungserklärung wird beim Notartermin nicht nochmal extra behandelt. Die wird als bekannt vorausgesetzt (so steht es auch in dem Kaufvertragsentwurf).

      Der Käufer kann aber schlecht den Kaufvertrag beim Notar unterschreiben, wenn er:
      a.) den Plan gar nicht gesehen hat u. somit gar nicht wissen kann ob der Abstellraum u. der TG-Stellplatz tatsächl. im Plan verzeichnet ist. bzw. dass dies jene sind, die er bei der Besichtigung gesehen hat.
      b.) nicht weiß was das mit der Gaube auf sich hat, die in keinem der Pläne die bisher vorliegen verzeichnet ist (weder im Grundriss vom Makler, noch Plan der HV)

      Ich hatte den Eindruck der Makler kapiert überhaupt nicht, warum der Aufteilungsplan wichtig ist. Dementsprechend stellt der sich auch an, diese Dokumente zu beschaffen.
      Ich hab`s ihm erklärt. Letztlich dachte ich, das "Zehnerl wäre bei ihm dann doch gefallen", als er eklärte er wird versuchen die Pläne beim Grundbuchamt zu erhalten aber jetzt meldet er sich wieder nicht mehr.
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    • iiiihhBääähh schrieb:

      b.) nicht weiß was das mit der Gaube auf sich hat, die in keinem der Pläne die bisher vorliegen verzeichnet ist (weder im Grundriss vom Makler, noch Plan der HV)


      So etwas soll bei Schwarzbauten ohne Genehmigung vorkommen. Eine Anfrage beim Bauamt könnte helfen.
      Ein genauer Google-Blick hilft da teilweise auch über die letzten 10 Jahre, ob die Gaube da zu erkennen ist.

      Kommt das Bauamt, und es liegt keine Genehmigung vor darf er je nach Region zurückbauen.
    • Verstehe......Die ursprüngliche Teilungserklärung sollte aber auch beim Notar zu bekommen sein.
      In der Teilungserklärung geht es um Sondereigentum/Gemeinschaftseigentüm und regelt mit den Eigentumsanteilen
      das Verhältnis der Eigentümer untereinander. Das ist die wichtigste Unterlage beim Kauf einer Eigentumswohnung.
      Wenn der jetzige Eigentümer Änderungen vorgenommen hat, die das Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum betreffen, und die nicht notariell beurkundet worden, hat er jetzt ein Problem. Ich kann es mir aber nicht vorstellen, wie so etwas ohne Einwilligung der restlichen Eigentümer zustande kommen kann. Ist es eine große WEG?
    • *alte_eule* schrieb:

      iiiihhBääähh schrieb:

      b.) nicht weiß was das mit der Gaube auf sich hat, die in keinem der Pläne die bisher vorliegen verzeichnet ist (weder im Grundriss vom Makler, noch Plan der HV)


      So etwas soll bei Schwarzbauten ohne Genehmigung vorkommen. Eine Anfrage beim Bauamt könnte helfen.
      Ein genauer Google-Blick hilft da teilweise auch über die letzten 10 Jahre, ob die Gaube da zu erkennen ist.

      Kommt das Bauamt, und es liegt keine Genehmigung vor darf er je nach Region zurückbauen.

      Kommt wirklich auf die jeweilige Region an. Meistens sind die Bauämter aber zufrieden, wenn die nachträgliche Genehmigung mit den höheren Satz bezahlt wird.
      Sollte das in diesem Fall so sein, muss das in der Tat akribisch geklärt werden. Die erhöhten Kosten für eine nachträgliche Genehmigung wären von dem derzeitigen Eigentümer zu tragen.
    • iiiihhBääähh schrieb:




      Zitat von »rapina«



      Weshalb wendet sich Dein Freund nicht direkt an den Eigentümer.
      Wollte dem Makler nicht das Gefühl geben, ihn evtl. "umgehen" zu wollen. Aber ja gute Frage, dazu wir es langsam Zeit.

      Da schliesse ich mich an. Der Eigentümer müsste mal die Genehmigung für den Umbau vorzeigen, sonst kann es zu Problemen mit
      Bauamt und auch mit Versicherungen kommen.

      Ich sehe die Teilungserklärung sehr kritisch. Die Pläne sind eben sehr wichtig.
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    • Iiibäh, solche Probleme sind aber nicht dem Makler zu klären. Dein Freund sollte erstmal mit dem Eigentümer einen Gesprächstermin vereinbaren und eine Klärung herbeiführen. Und vor allen Dingen den jetzigen Eigentümer auffordern, alle Fakten auf den Tisch zu legen.