Das hier ist zwar nicht genau das richtige Forum für so eine Frage aber ich weiß auch, dass es hier einige juristisch beschlagene Personen unter Euch gibt die sich mit Vertragsrecht auskennen. Deshalb versuche ich`s trotzdem mal im OT Bereich:


"A" ist seit gut einem Jahr auf der Suche nach einer geeigneten Eigentumswohnung zum Kauf.
"A" hat bisher viel hunderte online Anzeigen gesichtet, studiert, ausgewertet, sortiert, verworfen, in Betracht gezogen u. hat bereits auch eine ganze Menge Wohnungen in Natura besichtigt.

Es waren ein paar ganz passable darunter aber so ganz hat`s irgendwie nie gepasst.
Es gibt dabei immerhin eine ganze Menge Kriterien die passen müssen (Region, Lage, Grösse, Aufteilung, Zustand, Preis, Nebenkosten, anstehende Reparaturen, etc. etc.).
Das ist schon etwas schwieriger u. aufwändiger, als ein paar passende Badelatschen bei ebay zu suchen, zu finden u. zu kaufen (wobei schon das bei dem Saftladen nicht ohne ist).


Jetzt hat "A" eine Wohnung gesichtet, wo er schon beim Lesen der online Anzeige das Gefühl hatte, "das isses" bzw. DAS könnte es sein.

Er hat also nicht lange gezögert u. den vermittelnden Makler sofort kontaktiert.
Die kurz darauf erfolgte Besichtigung mit diesem, hat die Erwartungen von "A" in vollem Umfang bestätigt.
"A" war laut dem Makler auch der Erste, der die Wohnung besichtigte.

Aus vorangegangen Erfahrungen gelernt (man muss sich im Fall der Fälle schnell entscheiden können), hatte "A" sich schon im Vorfeld genauestens überlegt, was er machen würde, wenn die Wohnung nach der Besichtigung, seinen Vorstellungen immer noch entsprechen würde.
Er hat dem Makler deshalb unmittelbar nach der Besichtigung unmissverständlich, ein eindeutiges Kaufangebot gemacht u. einem konkreten Preis genannt.
Der Makler sagte, er würde den/die Eigentümer kontaktieren, das Angebot unterbreiten und "A" dann das Ergebnis mitteilen.

Am darauffolgenden Tag erhielt "A" eine Email vom Makler: "der Eigentümer hat mir soeben mitgeteilt, dass er mir Ihren Angebot von xxx € einverstanden ist."

Prima, grosse Freude bei "A", es hat endlich geklappt.
Leider zieht sich die weitere Abwicklung seit nun fast 3 Wo. hin, aus Gründen die "A" absolut nicht zu vertreten hat (es fehlen wichtige Unterlagen bzw. Dokumente die sich eigentl. im Besitz der VK befinden bzw. die der Makler haben müsste u. die für "A" unverzichtbar sind, um den notariellen Kaufvertrag unterschreiben zu können).



"A" bekommt aufgrund der immer spärlicher werdenden Kommunikation mit dem Makler (ruft nicht zurück, antwortet auf Fragen per Email entweder nur spärlich u. unkonkret bis ausweichend, oder "vergisst" Teile der Fragen zu beantworten oder antwortet gar nicht), langsam immer mehr das Gefühl, dass man ihn evtl. nur hinhalten will.
Möglicherweise aus dem Grund um die Wohnung weiterhin anzubieten u. damit zwischenzeitl. evtl. einen "pflegeleichteren" Interessenten/Käufer zu finden, der weniger "anspruchsvoll" ist u. dem der Umstand mit den fehlenden Dokumenten, entweder nicht bewusst ist oder vielleicht denkt "das kriegen wir schon irgendwie, nachher" oder dem das gar egal ist.


Meine Frage:
Mir ist klar, dass der Kauf einer Immobilie, erst mit den Unterschriften beider Parteien unter einem notariellen beglaubtigen Kaufvertrag endgültig rechtskräftig ist.

So wie ich das aber sehe (als juristischer Laie), exisitiert mit der Abgabe eines konkreten Angebotes durch "A" und dessen Annahme durch die/den VK, bereits eine Art "Vertrag" oder "Vorvertrag" (in diesem Fall sogar schriftlich, wenn auch "nur" per Email vorliegend, siehe oben), den man m.E. nicht so ohne Weiteres übergehen kann.

Wie seht Ihr das?
Ist das bereits ein "Vertrag" und ggf. was ist der für "A", für den Fall "wert", falls Makler/Eigentümer tatsächl. mit dem Gedanken spielen sollten, die Wohnung auch anderweitig verkaufen zu wollen?

Ist mir bewusst.

Es existiert lediglich ein Kaufvertragsentwurf.
Zu einem Notarterim kam es bisher eben leider (noch) nicht, siehe oben.

Wohnung steht leer.
Hausverwaltung muss in dem Fall nicht zustimmen.
Ich weiß dass der Käufer den Notar wählen kann (er zahlt in ja schließlich auch). Das hätte aber nicht Priorität.

Protokolle der Eigentümerversammlungen der vergangenen Jahre liegen vor, alles okay.
Ditto bezügl. Nebenkostenabrechnungen der Hausverwaltung, alles okay.

Teilungserklärung. Hier hakt es. Sie ist nicht komplett. Nur der schriftl. Teil ist vorhanden. Es fehlt der komplette Aufteilungsplan (der ist Teil der Teilungserklärung).
Der Makler hatte nur einen simplen Grundriss, eine Kopie ohne Maßangaben, z.T. mit per Hand "eingemalten" Flächenangaben.

"A" hatte die Pläne bei der Hausverwaltung angefragt (der Makler war dazu selbst anscheinend zu faul oder nicht imstande).
Diese hatte sogar einen besseren Plan (mit Maßangaben). Allerdings nur vom Geschoss in dem sich die Wohnung befindet, nicht vom Kellergeschoss (Abstellraum) u. auch nicht von der Tiefgarage (Stellplatz). Problem ist, dieser Plan stimmt mit der Wohnung so wie sie ist nicht überein. Im Plan fehlt eine Dachgaube die in der Wohnung vorhanden ist.
Ausserdem wurde die Aufteilung der Wohnung geändert, was aber kein Problem darstellt, da diese Änderung keine tragenden Wände betreffen u. damit auch kein Gemeinschaftseigentum. Das ist bei der Gaube definitiv anders.



Wollte dem Makler nicht das Gefühl geben, ihn evtl. "umgehen" zu wollen. Aber ja gute Frage, dazu wir es langsam Zeit.

Den Eindruck habe ich allerdings auch.

Das Problem ist, dass die Teilungserklärung nicht komplett ist bzw. die Pläne nicht vorliegen. Die Teilungserklärung wird beim Notartermin nicht nochmal extra behandelt. Die wird als bekannt vorausgesetzt (so steht es auch in dem Kaufvertragsentwurf).

Der Käufer kann aber schlecht den Kaufvertrag beim Notar unterschreiben, wenn er:
a.) den Plan gar nicht gesehen hat u. somit gar nicht wissen kann ob der Abstellraum u. der TG-Stellplatz tatsächl. im Plan verzeichnet ist. bzw. dass dies jene sind, die er bei der Besichtigung gesehen hat.
b.) nicht weiß was das mit der Gaube auf sich hat, die in keinem der Pläne die bisher vorliegen verzeichnet ist (weder im Grundriss vom Makler, noch Plan der HV)

Ich hatte den Eindruck der Makler kapiert überhaupt nicht, warum der Aufteilungsplan wichtig ist. Dementsprechend stellt der sich auch an, diese Dokumente zu beschaffen.
Ich hab`s ihm erklärt. Letztlich dachte ich, das "Zehnerl wäre bei ihm dann doch gefallen", als er eklärte er wird versuchen die Pläne beim Grundbuchamt zu erhalten aber jetzt meldet er sich wieder nicht mehr.

siehe #7: Wohnung steht leer.
Es gibt keinen Mieter (mehr).